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    • 房产投资,切记一个原则:地段要买最好的,房子千万别买最好的。
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2019-10-23  /  浏览:6838 次  /  

    记得2014年时,很多砖家对楼市的一致判断都是“黄金时代结束、白银时代到来”。?#23637;?#19968;年,楼市翻天覆地的大涨就给了他们一记响亮的耳光。你现在还在膜拜的大咖,其实很多都根本不?#39029;?#35748;当年的误判和忽悠。


       我曾经不止一次的提醒大家,预测楼市走向,千万别听他怎么说,关键看他怎么做!2013-2014年时,我们只是雷声大雨点小,没有采取实?#24066;?#30340;措施。


       2017年开始,世道变了。现在高层是把高房价当作阶级敌人在看,真刀真枪的在博弈。去他的房产周期,去他的经济周期,在决心面前一文不值!


       8月份我写过一篇《如果房价横盘5年》,目前看来,我们极有可能实现这个目标。


       当房产周期、经济周期在楼市面前全部废掉,当房价进入彻头彻尾的横盘时代,我们的房产投资理念就必须要转变,必须要自?#19994;?#35206;,照搬过时的套路乱买房,必定会死的很惨!


    1

    如何应对利率换锚?


        从2019年10月8日开始,房贷利率正式换锚。新发放的商业贷款,利率以最新的LPR加点形成,彻底抛弃了基准利率。


        从全国?#27573;?#26469;看,目前?#36824;?#26159;上海的首套减20个点,还是苏州首套加120点二套加150点,最终的结果出来,各个城市的房贷利率都与换锚之前变化不大。


        中国人最讲究的就是平稳过渡,这个关算是顺利通过了。


        我国实行利率市场化改革,推出LPR的根本目的就是要降低实际贷款利率,现在最迫切降低的是1年期LPR,确保中小企业民营企?#30340;?#20511;到便宜的钱。


        随着美联储带领各国央行掀起的降息潮到来,全球货币宽松周期已经开启,未来几年5年期LPR一定也是逐步走低的。


        但在房住不炒的时代,即使未来5年期LPR逐步降低,银行?#19981;?#21516;步增加加点数,维持当月的房贷利率基本稳定。


        但是你买房贷款签订合同时确定的加点数是几十年不变的,所以,随着未来5年期LPR的降低,商贷买房的人,月供是会逐步减少的。


        这就会造成一种奇特的社会现象?#22909;?#26376;公布的房贷利率基本不变,但是买房后你的实?#19990;?#29575;却在逐步降低。


        因此,非常重要的一点就是,从今往后申请商贷的时候,千万不要选择固定利率,而要选择1年调整一次利率,这样你才能享受到降息的利好。


         对于10月8日之前已经放贷的人来说,你还贷的锚还是基准利率4.9%。未来即使LPR打5折,也与你无关,只?#37266;?#30529;睁羡慕的份。


        无论是基准利率还是LPR,其实,这两种模式对楼市都是中性的,无所谓好坏。判断行情,将来关键是要盯住各省各市各银行的加点数,因为加点数就是当年的折扣,高层的一切意图都会通过加点数表达出来。


    2

    哪种房产值得投资?


        CRIC数据在《2019年上半年全国房地产总结与展望》中,对67个城市的一手房和10个城市的二手房的成交结构进行了统计:


        一手房方面:一线城市成交量最大的是70-90平米的2-3房,二线城市成交量最大的是100-120平米的3房,三四线城市成交量最大的是100-140平米的3-4房。





        二手房方面:4个一线城市70平米以下成交?#36164;?#21344;比最多为42.65%,6个强二线城市70平米以下和70-90平米成交最多,各占30%左右。



       以上数据和现实非常吻合,大城市的小户型更好卖,小城市的大户型才有市场。


       作为自住来说,?#19981;?#22810;大买多大,能买多豪买多豪。但是作为投资来说,必须要考虑将来接盘侠的数量和接手能力。


       投资房产,一线城市首选70-90平的2-3房,预算不多?#37096;?#20197;直接买核心地段的?#25472;?#23567;。二线城市首选100-120平的3房,由于二线城市新区房价和涨幅普遍高于老城区,所以,如果选择老城区?#25472;?#23567;则必须要带学区。三四线城市不建议纯投资,非要买,就买大户型豪宅,维护的好,若干年后也许还能侥幸卖掉。


       楼市已经进入高位横盘时代,未来卖房?#35759;?#35201;?#23545;?#22823;于买房。?#35760;?00平的叠加一年你都卖不掉,而市中心40平的?#25472;?#23567;2个月就能变现。


       投资,是为接盘侠买房,接盘侠?#19981;?#30340;房子才是真正的好房子!


    3

    户籍放开、房价分化


       今年下半年开始,三四线城市像是突然脑回路清晰了一样,后知后觉,突然集中宣布取消落户门槛,放开落户限制。


       7月10日,山东省城镇化工作领导小组制定的2019年重点工作是:全面放开建?#26222;?#21644;中小城?#26032;?#25143;限制。


       7月26日,广西则宣布,除南宁和柳州两个排名前两位的城市之外,其它所有市县全部“零门槛”落户。


       9月份,河南新乡?#23567;?#28463;河?#23567;?#23665;西晋城市放开户籍限制。


       9月26日,湖北宜昌市宣布全面取消落户限制。并给落户本科生、硕?#21487;?-9折优惠买房。


       9月29日,?#19981;?#23487;州市宣布:全面放开城镇落户,取消一切门槛,并对在主城区购买首套商品住房的给予契税全免。


       为什么三四线城市急切的加入抢人大战,因为他们刚刚开始醒悟,现在国家数次发文,大力发展城市群、都市圈、中心城市,再不抢人,黄花菜都要凉了。


       2016年,?#26412;?#19978;海开始赶人,2018年,二线开?#35760;?#20154;,2019年下半年,三四线?#24067;?#20837;抢人战队。


       在不久的将来,除了?#26412;?#21644;上海,落户国内所有城市都将会“零门槛”、“无条件?#20445;?#26469;去自由,随心所欲。户籍将会逐渐沦为出生、死亡、居住的登记制度,与人口迁移的权力彻底脱?#22330;?/p>


       户籍制度的放开,人口的自由流动,直接的后果就是将来人力、财力、物力必将会从中小城市向城市群、都市圈、中心城市集聚,未来几十年,中国的城镇化发展,将是强者更强、弱者更弱、优胜略汰的一个渐变过程,城市的扩张和萎缩同在。城市分化不可避免,房价分化势不可挡。


       房价分化的结果就是:三四线房产靠政策涨,一二线靠需求涨。三四线靠政策创造需求,一二线靠政策压制需求。三四线房价上涨是?#27426;?#30340;,一二线是主动的。三四线房产是消费品,吃掉用掉住掉就不?#30331;?#20102;,一二线房产则是投资品,可住可租可卖还增值。


       投资并长持哪里的房产,不用我再赘述了吧!


    以前,我们犯的最大错误,就是把人口当成负担,认为人多是累赘,人多消耗粮?#24120;?#20154;多?#21152;?#36164;源。计划生育、户籍制?#21462;?#38480;制大城市规模,发展中小城市,种种政策都是如此。


       直到现在,我们才开?#23478;?#35782;到,原来人才是最大的财富,放开生育、放开户籍、疯狂抢人,才有可能将我们40年来高速发展的奇迹继续?#26377;?#19979;去。


       发现人的价值、顺应人的选择、尊重人的意愿、维护人的尊严,才是我们最应该做的,逆潮流而行,势必头破血流!


    4

    城市群鄙视链


       十三五规划确定了我国现在有19个城市群。恒大研究院任泽平团队根据我国城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造,测算出了2019-2030年各个城市群的住房需求量。


       在这19个城市群中,未来10年住房需求量最大的第一梯队城市群有6个,分别为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半?#28023;?#24180;均住房需求量分别为2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02亿平米,占全国总需求比重的17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和8.7%。




        以上数据是个什么概念呢?就是说未来10年长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6个城市群的住房需求之和占全国需求总量的69.1%,剩下的13个城市群仅仅只占3成。不在这19个城市群的城市,需求量更是可以忽略不计。


       这就是典型的二八法则,世界就是如此的残酷,越是强大,上天越会把最好的东西强加给他。


    如此之大的住房需求量,才是房价?#20013;?#19978;涨的根本原动力。


       所以,大家未来10年房产投资的城市,首选就是长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角和山东半岛这6个城市?#35946;?#30340;一二线城市,其次才是环京、环沪、环深以及各个省会城?#23567;?/p>


       城市群概念也是近几年高层才开始提的,但真正能够称的上城市群的也只有以上这6个。因为其它城市群内部根本不存在辐射、协作、带动和组团,其实都是在蹭热度滥竽充数罢了。


    城市有鄙视链,城市?#21644;?#26679;也有,?#36824;?#24378;大的我们,能做的就是尽量让自己处于鄙视链的前段。



    5

    未来20年,房屋价值归零


       近日,深圳南山区?#36164;?#27954;城中村拆迁,诞生1878个亿万富豪的新闻?#20013;?#21047;屏。


       据了解,当地村民户均物业面积为600平,超过1000平的有37户。按照1:1.03的?#38057;?#26631;准,7-10万的单价,每户拆迁家庭的资产将达到4200-6000万元,有37个家庭的资产将接近1亿元。


       这几天,在朋友圈还反复看到一个成龙接受采访的?#24736;担?#20182;说自己早年在?#26412;?#30475;四合?#28023;?#22823;一点的50万一套,厕所在外面、没有空调,自己当时根本看不上,但现在?#26412;?#36825;样的四合院可能10个亿都买不到。


       深圳?#36164;?#27954;城中村的房子,当年建的时候,成本一定不会超过50万,而现在拆迁?#38057;?#21364;有5000万。?#26412;?#22235;合院房子的成本更低,但现在10个亿你都买不到。


    这就是房价的奥秘!


       在?#26412;?#19978;海,市中心的一手房价可以10万,但旁边的?#25472;?#23567;只卖6-7万。其实,这3-4万的差距就?#20999;?#25151;子本身的建设成本,而?#25472;?#23567;的房价就是赤裸裸的地价,房屋价值完全可以忽略不计(学区除外)。用公式表示更直观:


       ?#25472;?#23567;的房价=地价(楼板价)

       一手房价=地价+建设成本

       房屋价值从交房的那一天起就开始?#20013;?#36140;值,而房屋脚下的土地却一直在升值。所以,20年以后,你房子的售价就只?#22411;?#22320;价格,而房屋本身的价值就会趋近于零。


       因此,我一直不建议大家投资豪宅就是这个原因,豪宅的土地?#22242;?#36793;?#25472;?#23567;的土地是等价的,贵就贵在建设成本上,而若干年后,豪宅开始折旧,涨幅跑输大盘,而旁边的?#25472;?#23567;却可以稳步上涨。


       房产投资说到底,就是投资脚下的这片土地,以个人名义以有限的资金拍到了一块国?#22411;?#22320;。房子值不?#30331;?#20840;都在这片土地上。


       所以,精装修、绑车位、恒温泳池、?#39057;?#24335;物业等等这些附加条件,其实都是房产投资的大忌。


       房产投资,切记一个原则:地段要买最好的,房子千万别买最好的。



    6

    实操?#25913;?/p>


        一、2000-2010年,房产投资?#35760;?#26159;能买多少买多少;2010-2020年,房产投资?#35760;?#26159;能贷多少贷多少。

      

         2020年以后,房产投资?#35760;?#21017;是买好城市的好地段。买接盘侠多的城市,买接盘侠多的地段,买接盘侠最?#19981;?#30340;户型。


        二、房产投资将越来越局限于小众,而不是大众游戏,不仅仅是由于价格门槛,而是因为房票门槛。


    看到别人在投资深圳,你退而求其次投资?#36184;冢?#36825;将是未来最大的笑话!


         三、横盘时代已经来临,横盘是炒房的末日,却是刚需的天堂。横盘两年,差额为零,满二的增值税就可以省掉。横盘就是停?#25285;?#21496;机已经?#25163;?#20041;尽,能不能上车全看自己。


    横盘是国家给予我们最好的礼物,不可能为了少数无房户,就把房价打回原形,所以一定要懂得感恩!


        四、横盘时代,就要死盯租金,租金多的,出租快的就意味着将来好卖,好卖就意味着增值更快。


         五、上海没涨,环沪就没戏,?#26412;?#27809;动,环京根本不敢动。深圳?#40644;穡?#33694;惠就得躺平。想投卫星城,先看准一线趋势,一线疯涨之后开始调控了,你再入场卫星城不迟。


         六、如果你手里有?#20998;?#19968;般,或者说有明显缺陷的房子,记住2020年3-4月小阳春一定要混水摸鱼,抓紧卖掉。


        七、最近一段时间,三四线城市的调控很乱,有放松的,有?#25112;?#30340;,因城施策的政策,大家玩的都很溜。


        ?#28909;紓何?#38177;公积金由“认贷不认房”调整为“认房又认贷?#20445;?#20010;人最高额度由50万降至30万,家庭最高额度由80万降至60万。而扬州却将公积金贷款额度从35万调高至50万。嘉兴规定,已还清公积金贷款,再次购买自住住房的,仍可享受60万元的额?#21462;?/p>


        想要认清这些纷繁复杂的各地花招,只要记住:现在大涨的城市,都是陷阱!即可!


      八  房价启动前,在最后一个力度最大的松绑政策出台后再入手,因为这才是房价最低点,而?#39029;?#26412;最低。房价调控后,第一个调控政策出台时,就要高位抛掉,最后一个铜板留给接盘?#38647;?#21542;则你根本抛不掉。


    简言之,就是最后买进,最早抛出。


       九、像炒股一样炒房,必定亏死。像炒房一样炒股,才会盈利。要记住,股市赚钱了要换成房子,房子赚钱了要继续换成房子。


       十、2020年以后,投资大城市房产仍然是抵抗通胀、避免阶级滑坡的主要渠道,但要注意两点,一个?#20999;?#24577;,一个是月供。


       如果有赌博和暴富心态,我劝你赶紧收手。月供东?#27425;?#20945;,以为熬一熬很快就能翻身,那么我告诉你,你根本看不到明天的太阳。

     

       顺风加杠杆,一步登天,逆风加杠杆,刀?#20132;?#28023;。只能维持2年以内的月供,都是玩火。


        最后,我想让大家认清这个社会的残酷:越是贫穷的家庭,越是生活在社会底层的人,他们的后代,大概率还会是穷人。其实,我们奋斗的目标无非就是:让子女一出生就站在了别人的肩膀上!


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